外资投资需求持续上涨，写字楼市场一季度遇冷

金影雨芬飞

　　上海,2019年5月23日——根据戴德梁行最新发布《大中华区资本市场快讯》，尽管经济持续降温、房地产信贷持续收紧，活跃的外国资本推动2018年中国商业地产交易创下历史高峰。强劲的投资需求延续至一季度，中国内地投资总额810亿人民币，约合120亿美元（图一），较去年同期上涨14.6%。其中35%的交易由外资主导，高于去年全年31%的比例。
　　
　　戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场主管李志荣指出：外资投资需求持续上涨，主要源于中国的经济增长仍然高于欧美等市场，外资积极在全球优化投资组合。
　　

　　
　　然而，由于本季度共享办公需求匮乏，外加经济上的不确定性使得许多公司压缩成本，导致本季度写字楼净吸纳量创下五年新低（图二）。
　　
　　戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示:“一季度写字楼净吸纳量急剧下降，对比2018年同期总吸纳量140万平方米*，本季度仅为474,000平方米。而由于需求方面的下降，业主在价格上则更愿意让步，对于那些杠杆较低的投资者，这将是很好的入市机会。同时，我们观察到相对于需要承受一定租赁风险的在建项目，投资者更倾向于拥有稳定现金流的资产。”
　　
　　*注：140万平米的吸纳量相当于整个曼谷甲级写字楼市场体量。
　　

　　
　　写字楼仍然是最受青睐的资产类别，占大中华区投资总额的39％（不包括混合用途项目）。因其相对稳定的现金流和较易于运营，写字楼物业可能继续受追捧，然而未来供应将带来一些挑战。
　　
　　戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐表示：“尽管根据开发商提供的交付时间，今年全年大中华区预计将有1240万平米的新增供应入市，但鉴于目前房地产去杠杆政策和已经达到历史顶峰的空置率（大中华区平均18.1％），我们预计开发商将延迟部分项目交付时间，从而缓解供应方面的压力。”
　　
　　陈妍斐称，“投资者越发倾向于多样化的投资组合以平衡收益与风险。除了热门的物流地产，共享经济的兴起也将持续推动共享住宅方面的投资。”
　　
　　林荣杰提到，“未来，随着国内生产总值增长预测将从2018年的6.6％下降到2019年的6％至6.5％，加上房地产贷款政策的持续收紧，今年无疑对部分较高杠杆的投资者来说是充满挑战的一年，而对于另一部分资金充足的投资者来说则充满机遇。